In Vogelvlucht
Zie waar IenM actief is

Bij stedelijke kavelruil ruilen drie of meer vastgoed­eigenaren op een slimme manier gronden om nieuwe ontwikkelingen in stedelijk gebied mogelijk te maken. Door herschikken van grond en vastgoed wordt vervolgens het gebiedsplan gerealiseerd. Problemen als ‘versnipperd eigendom’ en ‘buurmansgrond’ vormen nu een minder grote belemmering. Overheden hoeven niet eerst grond aan te kopen om gebiedsontwikkeling op gang te brengen. Uitgangspunt is dat geen van de partijen er slechter van wordt en de rechtszekerheid gegarandeerd is. De kosten en financiële risico’s zijn voor de betrokken partijen. In aanloop naar de Omgevingswet introduceert het ministerie van Infra­structuur en Milieu samen met het Kadaster het stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil. In 2017 zijn tien proefprojecten gestart. Vier ervan lichten we toe.

Doetinchem - De Veentjes

In winkelstraat ‘De Veentjes’ wordt een deel van de (leegstaande) winkels vervangen door woningen. Samen met de eigenaren start de gemeente hier gebiedsontwikkeling, waarbij – door kavelruil – een aantrekkelijk gebied ontstaat met groen, wonen en winkels.

‘In de winkelstraat en directe omgeving heerst leegstand en dreigt een voormalige supermarkt te verpauperen’, zegt wethouder Ingrid Lambregts (ruimtelijke ordening). ‘Tegelijk zijn er ook sprankelende stukjes in het gebied zoals het opgeknapte voormalig belastingkantoor en het stadspark. Die combinatie van kwaliteit en problematiek gaf aanleiding om te zoeken naar bijzondere instrumenten om dit stadsdeel aan te pakken.’

Een eerste verkenning door een student van de Radboud Universiteit leverde voldoende op om de potentie van kavelruil verder te onderzoeken. Vervolgens nam Doetinchem deel aan een provinciale proef ‘stedelijke herverkaveling’. Doetinchem is door IenM geselecteerd voor deelname aan het stimuleringsprogramma ‘Stedelijke Kavelruil’.

Wethouder Lambregts: ‘Bewoners, ontwikkelaars, ondernemers, vastgoedeigenaren en culturele instellingen hebben nagedacht over een nieuwe identiteit voor het gebied. In april 2017 is het voorkeursscenario ‘Wonen aan het park’ vastgesteld door de gemeenteraad. Volgens dit scenario worden winkels omgezet naar woningen. De eigenaren van de (leegstaande) winkels zijn al benaderd. En de gemeente voert momenteel gesprekken met de eigenaren van de bovengelegen woningen. De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), het Kadaster en diverse architecten zijn ook betrokken.’

Vergroenen van de buurt is eveneens een belangrijke doelstelling. Net als place making, het laten ontstaan van meer reuring en positieve beleving. ‘Mogelijk kan kavelruil helpen onderdelen van de plannen te realiseren’, besluit Lambregts.

Heemskerk - Houtwegen

Heemskerk kampt met krapte op de woningmarkt. Naast het oudere bedrijventerrein De Houtwegen zit een kleinschalig toekomstig woningbouwgebied. Aan de andere kant van Heemskerk ligt een groot bedrijventerrein, De Trompet, dat nog in ontwikkeling is. De gemeente onderzoekt of bedrijven van De Houtwegen kunnen verhuizen naar De Trompet.

Wethouder Frank Frowijn (ruimtelijke ordening) ziet, via kavelruil, kansen. ‘In het woningbouwplan voor De Houtwegen worden de woningen daar ontsloten via een (te) smal weggetje. De ontwikkelaar wilde de woningen daarom ontsluiten via het bedrijventerrein. Onwenselijk, vind ik. Uit oogpunt van veiligheid moeten we vermenging van vrachtverkeer en bewoners voorkomen.’

Dezelfde ontwikkelaar van het woningbouwgebied kan op het nieuwe bedrijventerrein, De Trompet, bedrijfspanden neerzetten. Op verzoek van de wethouder heeft de ontwikkelaar onderzocht of het financieel mogelijk is om bedrijven van De Houtwegen te verplaatsen naar De Trompet. Dat levert, volgens Frowijn, verschillende voordelen op. ‘Er komt extra ruimte voor woningbouw op De Houtwegen. De ontsluiting van het nieuwe woningbouwgebied wordt veiliger. De bedrijven die verhuizen kunnen op De Trompet een betere bedrijfsvoering voeren. En ten slotte kunnen wij De Trompet definitief ontwikkelen en afronden.’

Inmiddels is de economische situatie echter verbeterd: de leegstand op Houtwegen is ‘verdampt’ en diverse bedrijfspanden zijn opgeknapt. Toch gooit Frowijn de handdoek nog niet in de ring. ‘Ik wil nu met individuele ondernemers bespreken wat hun ideeën en wensen over bedrijfshuisvesting en –voering zijn. En ik wil kavelruil inzetten om de winstpunten die ik noemde, tóch te halen. Eind van dit jaar moet daar duidelijkheid over zijn.’

Tonselse Veld – Recreatieparken Veluwe

De Veluwe kent in totaal 475 vakantieparken op grondgebied van elf gemeenten. Sommige parken verliezen aan kwaliteit door veroudering of door niet recreatief gebruik en verkoop van huurwoningen. Het gevolg is zeer versnipperd eigendom en zichtbare verloedering. Aanleiding voor het programma Vitale Vakantieparken op de Veluwe (VVP) om in actie te komen.

De gemeenten Ermelo en Harderwijk en het programma VVP willen komen tot een integrale gebiedsontwikkeling van het Tonselse Veld. Kavelruil kan mogelijkheden bieden om de verschillende alternatieven in het gebied te koppelen.

‘Het Tonselse Veld is een recreatiegebied van 40-45 hectare’, zegt Rob van den Hazel, programmamanager Vitale Vakantieparken. ‘Het gaat daar om 20-22 parken die wel een kwaliteitsimpuls kunnen gebruiken. Tegelijk hebben we het hier over circa 400 eigendomsposities, wat integrale ontwikkeling – en dan denk ik in brede zin aan leefbaarheid, veiligheid, sociale cohesie, economie en ruimte – uiterst lastig maakt. Wij zijn daarom blij te kunnen meedoen met de proef van het ministerie van IenM. Die geeft ons de beschikking over deskundigheid en een goed gevulde gereedschapskist, met kavelruil als welkom instrument.’

Van den Hazel ziet voor Tonselse Veld zeker mogelijkheden in kavelruil. ‘Als je het proces goed organiseert, kan kosteloos grond ruilen een voordeel zijn. En een manier om beweging te creëren. Dat is wat we nodig hebben. In het jaar van deze proef gaan wij dan ook eerst uitzoeken hoe het eigendom precies in elkaar steekt. Om van daaruit te kijken waar de kansen liggen voor kwalitatieve ontwikkeling van dit mooie gebied.’

Werkendam – Biesboschhaven

In de gemeente Werkendam, grenzend aan Nationaal Park De Biesbosch, is grote behoefte aan meer ‘natte’ bedrijventerreinen met kade. Tegelijk is er een overschot aan droge bedrijventerreinen. Dit heeft geleid tot een plan waarbij op één van de droge bedrijventerreinen een nieuwe insteekhaven is gepland. Kavelruil is hier een optie.

‘In de nieuwe insteekhaven kunnen maritieme bedrijven aan schepen werken’, vertelt Anja Boterblom, projectleider Unit Ruimte in de gemeente Werkendam. ‘Het maritieme cluster is een sterk cluster, belangrijk voor de werkgelegenheid binnen onze gemeente. Dit willen we op zijn minst zo houden, maar bij voorkeur verder versterken. In de huidige situatie hebben de maritieme bedrijven geen uitbreidingsruimte meer. We zien ze helaas vertrekken uit de gemeente. Dat willen we in de toekomst zien te voorkomen.’

Omdat de investering voor zo’n nieuwe insteekhaven groot is, wil Werkendam kijken of kavelruil kan bijdragen. Met name om alles financieel rond te krijgen. Boterblom: ‘Bestaande én nieuwe ondernemers zijn enthousiast. Samen met grondeigenaren, de Vereniging Werkendam Maritime Industries, de gemeenten Aalburg, Woudrichem en Werkendam en andere gegadigden is nu een plan gemaakt voor het realiseren van een ‘Biesboschhaven’.’

‘Met alle expertise bij elkaar maken we de vergelijking tussen een traditionele exploitatie en een uitwerking op basis van kavelruil. Naast de financiën nemen we hierin ook de mogelijkheden en onmogelijkheden mee in de huidige regelgeving. De uitkomst van die vergelijking wordt voorgelegd aan alle betrokken partijen en eigenaren. We hopen hiermee zoveel mogelijk draagvlak te creëren voor een gezamenlijke gebiedsontwikkeling.’

Reageer

Abonneer

Colofon

Edities

Ik heb de volgende opmerking of suggestie voor IMagine:

Emailadres

Verstuur
Sluit

Ik abonneer mij graag op IMagine
Emailadres

Verstuur
Sluit

Het relatiemagazine IMagine is een uitgave van het ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Hoofd- en eindredactie:
Ministerie van Infrastructuur en Milieu

Ontwerp en realisatie:
Ontwerpwerk, Den Haag

Sluit

Bekijk editie 1 Bekijk editie 2 Bekijk editie 3 Bekijk editie 4 Bekijk editie 5 Bekijk editie 6 Bekijk editie 7 Bekijk editie 8 Bekijk editie 9 Bekijk editie 10 Bekijk editie 11

Sluit